Как бороться с дискриминационными условиями аренды

Полтора года действует новый Закон об аренде государственного и коммунального имущества. Закон впервые урегулировал порядок включения в договоры аренды дополнительных условий, а также запретил включать те условия, которые ограничивают конкуренцию.

Вместе с тем многие арендаторы госимущества в морских портах успели заключить/пролонгировать договоры во время действия «старого» закона, который не содержал таких оговорок. Значит ли это, что органы управления госимуществом могли устанавливать любые дополнительные условия аренды?

Отнюдь. Государственные органы обязаны действовать на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины (ст. 19 Конституции). Поэтому органы управления не могут реализовывать свои «арендные» полномочия без оглядки на другие законы.

Если говорить об аренде госимущества в морских портах, то таких, как минимум, два. Закон о морских портах Украины гарантирует равенство прав всех субъектов хозяйствования, которые осуществляют деятельность в морском порту, а также недопустимость их дискриминации (п. 9 ч. 1 ст. 4). Закон о защите экономической конкуренции обязывает госорганы содействовать развитию конкуренции и не совершать каких-либо неправомерных действий, которые могут оказать негативное влияние на конкуренцию (ч. 2 ст. 4). Условия аренды, которые дискриминируют компанию по сравнению с другими арендаторами — конкурентами, нарушают предписания этих законов.

На практике, однако, непрозрачно установленные допусловия аренды являлись скорее правилом, чем исключением. О системном характере проблемы может свидетельствовать рекомендация Антимонопольного комитета (АМКУ) 2016 года в адрес Мининфраструктуры. Комитет рекомендовал разработать прозрачные и недискриминационные дополнительные условия договоров аренды, равные для всех арендаторов, а также исчерпывающий перечень случаев, в которых указанные условия могут выдвигаться.

В ситуации, когда дискриминационные условия все же попали в договор, именно АМКУ может помочь восстановить «баланс сил» — ведь комитет вправе расследовать дела не только против компаний-монополистов, но и госорганов, совершающих антиконкурентные действия.

Предлагаю рассмотреть на примере Николаевского порта как работает этот механизм.

Стивидорная компания арендовала у Фонда госимущества (ФГИ) складские площади и помещения со станцией для разгрузки вагонов. Сотрудничество длилось 10 лет, ФГИ и балансодержатель получали арендную плату, порт — грузопотоки. Словом, все были довольны.

Чтобы обеспечить прогнозируемость и непрерывность работы в порту, компания заблаговременно, еще за два года до истечения срока аренды, инициировала вопрос пролонгации договора перед балансодержателем, ФГИ и Мининфраструктуры как органом управления имуществом. Все это время ФГИ и Минифраструктуры игнорировали обращения компании. Радиомолчание было нарушено лишь тогда, когда срок аренды истекал. В такой ситуации возможность сохранить объект аренды и продолжать стивидорную деятельность в целом оставалась лишь при безоговорочном и незамедлительном принятии арендатором всех выдвинутых условий.

Одно из таких условий касалось арендной ставки — последняя была в 3,5 раза больше, чем в среднем платят другие стивидоры-арендаторы госимущества в Николаевском порту, и фактически поставила компанию в положение абсолютной неконкурентоспобности.

Кроме того, в нарушение Закона об аренде госимущества, арендная ставка была определена без учета Методики расчета арендной платы за государственное имущество (утверждена постановлением Кабмина от 04.10.1995 № 786). Убытки компании от новых условий в первый месяц перезаключенного договора составили 820 тыс. грн, а потенциальный ущерб за весь срок аренды — около 100 млн грн.

Адвокаты Legran.TT обратились в интересах стивидорной компании в АМКУ с жалобой на действия Мининфраструктуры и ФГИ. Комитет направил соответствующие запросы ответчикам и вскоре выяснил, что (1) заявитель был единственным арендатором Николаевского порта, арендная ставка для которого была установлена не по Методике, (2) экономического обоснования «эксклюзивной» арендной ставки не существовало.

Результат закономерен: АМКУ признал действия Мининфраструктуры и ФГИ антиконкурентным нарушением, обязав ответчиков его прекратить.

Решение комитета — безусловно, прогрессивный и положительный прецедент для всех арендаторов, столкнувшихся с проблемой дискриминационных условий. Особенно в свете нового Закона об аренде госимущества, который запрещает понижать арендую плату за исключением установленных законодательством случаев (ч. 5 ст. 16). Один из них — признание цены договора такой, которая нарушает требования антимонопольно-конкурентного законодательства (ч. 6 ст. 180 Хозяйственного кодекса).

Поэтому бизнесу, который хочет работать в прозрачной и конкурентной среде, следует помнить о таком способе защиты, как обращение в Антимонопольный комитет. Навязывание госорганами дискриминационных условий можно и нужно оспаривать.

Репосты:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *